Antes de impostos, a análise do fluxo de caixa é uma ferramenta fundamental que o investidor imobiliário usa para garantir um resultado financeiro saudável, medindo o retorno sobre o patrimônio líquido antes de fazer um investimento. O cálculo do fluxo de caixa antes dos impostos é uma questão de determinar a receita operacional líquida e deduzir o serviço da dívida. O serviço da dívida é a dívida que o investidor é obrigado a pagar em relação à propriedade para investimento. Uma vez calculada a estimativa do fluxo de caixa antes dos impostos, o investidor terá uma visão geral do empreendimento antes de arriscar seus dólares em investimentos imobiliários.
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Determine os parâmetros financeiros da propriedade de investimento. Por exemplo, um investidor está considerando comprar uma casa para obter renda. A casa foi comprada por $ 250,000 com juros fixos de 7% por 360 meses. A casa é 80% financiada. O pagamento mensal da hipoteca da casa é de $ 1,330.60.
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Determine a receita potencial de aluguel anual. Por exemplo, o mercado de aluguel na região indica que a casa para investimento será alugada por $ 1,500. $ 1,500 multiplicado por 12 meses equivale a $ 18,000 de renda anual potencial de aluguel.
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Determine a receita bruta efetiva. A receita bruta efetiva é a receita bruta de aluguel, mais outros tipos de receita derivados da propriedade, mais quaisquer recuperações, menos qualquer vacância e perdas de coleção. Continuando com o exemplo, a receita bruta de aluguel é de $ 18,000 por ano. A propriedade não possui outras fontes de renda envolvidas. O investidor irá recuperar uma taxa de substituição de carpete de $ 2,000 por ano. O investidor espera uma perda de vagas por ano de 5 por cento, o que equivale a US $ 900. $ 18,000 mais $ 2,000 para carpetes, menos $ 900 para perdas por vagas equivale a $ 19,100 de receita bruta efetiva.
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Determine as despesas operacionais anuais. As despesas operacionais são todas e quaisquer despesas incorridas pelo investidor como resultado da operação da propriedade por ano, incluindo manutenção de rotina da propriedade, taxas legais, taxas de documentos e taxas de inspeção. Para este exemplo, as despesas operacionais anuais são $ 3,650 por ano.
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Determine a receita operacional líquida. Deduza as despesas operacionais anuais da receita bruta anual efetiva. Continuando com o exemplo, a receita bruta efetiva é de $ 19,100 para a propriedade para investimento. As despesas operacionais são de $ 3,650. $ 19,100 menos $ 3,650 equivalem a $ 15,450 de receita operacional líquida anual.
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Determine o serviço da dívida anual. O serviço da dívida é o valor que o investidor pagará em um ano pelo financiamento do imóvel. Continuando o exemplo, o pagamento mensal da hipoteca da propriedade para investimento é de $ 1,330.60. $ 1,330.60 multiplicado por 12 meses é igual a $ 15,967.20 do serviço da dívida anual.
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Deduza o serviço da dívida anual da receita operacional líquida anual para chegar à estimativa de fluxo de caixa antes dos impostos. Continuando o exemplo, a receita operacional líquida é de $ 15,450 e o serviço da dívida é de $ 15,967.20, anualmente. $ 15,450 menos $ 15,967.20 é igual a - $ 517.20. Portanto, para este exemplo, o investidor perde $ 517.20 todos os anos neste investimento, tornando-o insalubre.