Uma empresa que precisa de um terreno para construir uma loja ou outro prédio comercial não precisa necessariamente comprar esse terreno. Um acordo de "arrendamento de terreno" dá a você o direito de desenvolver e usar a terra por um longo período de tempo sem realmente comprá-la. No arrendamento subordinado do terreno, o proprietário do terreno torna-se uma espécie de parceiro no empreendimento, auxiliando na obtenção de financiamento.
Arrendamentos de terreno
Em uma aquisição típica de um terreno comercial, você identificaria uma propriedade desejável, negociaria um preço com o proprietário e compraria o terreno. Você fica então livre para fazer o que quiser com a terra (ou, pelo menos, quaisquer restrições de zoneamento permitir). Em um arrendamento de terreno, sua empresa assina um contrato de longo prazo, geralmente de 50 a 99 anos, que lhe dá o direito de desenvolver e usar o terreno em troca do pagamento do aluguel. Você assume todos os custos associados ao terreno, como impostos sobre a propriedade, seguro de responsabilidade civil e manutenção. O contrato de arrendamento do terreno normalmente descreve os usos aceitáveis da terra e estipula que quaisquer benfeitorias feitas no terreno se tornem propriedade do proprietário no final do arrendamento (assumindo que o arrendamento não seja estendido).
Subordinação
O desenvolvimento de terrenos é caro e as empresas raramente pagam por ele inteiramente com dinheiro do bolso. Em vez disso, eles pedem dinheiro emprestado para financiar a construção. Em um contrato de arrendamento subordinado, o proprietário oferece o título do terreno como garantia para o empréstimo para construção do incorporador. Isso dá ao proprietário uma participação significativa no projeto, uma vez que o inadimplemento do empréstimo por parte do incorporador pode resultar na perda do título do terreno. Para compensar esse risco aumentado, as taxas de aluguel em arrendamentos de terreno subordinados são geralmente mais altas do que em arrendamentos não subordinados.
Vantagens
O proprietário de uma empresa obtém várias vantagens de um arrendamento de terreno subordinado. Quando você arrenda um terreno em vez de comprá-lo, precisará de menos dinheiro inicial. O pagamento do aluguel é totalmente dedutível do imposto de renda como despesa comercial; quando você compra um terreno, ao contrário, apenas os juros são dedutíveis. Quando o proprietário oferece o terreno como garantia, isso pode facilitar a obtenção de um empréstimo para construção ou melhores condições. E o proprietário agora tem uma participação direta no seu sucesso, o que pode lhe oferecer alguma flexibilidade mais tarde. Os proprietários de terras também veem vantagens. Eles retêm o título de propriedade de longo prazo da terra e, dependendo do contrato, mantêm algum controle sobre como a terra é usada. Sua propriedade produz uma renda estável. E evitam as consequências fiscais de uma venda, embora o aluguel seja uma receita tributável.
Desvantagens
Para o proprietário de uma empresa, embora o aluguel de um terreno economize dinheiro antecipadamente, o custo a longo prazo geralmente será maior do que o custo de compra do imóvel. O aluguel de terreno típico também limita suas opções sobre o que você pode fazer com o terreno. E mais à frente, conforme o prazo de locação se aproxima, existe a realidade de que o dinheiro que sua empresa investiu no desenvolvimento da propriedade será perdido conforme as benfeitorias forem revertidas para o proprietário. Para os proprietários de terras, a maior desvantagem de um arrendamento subordinado de terreno é o risco de perder a terra ou acabar em situação de risco devido ao inadimplemento do empréstimo do desenvolvedor.