Se você deseja comprar uma propriedade para investimento, sua pesquisa deve incluir uma análise do mercado de aluguel, que avalia alguns fatores para determinar a taxa de aluguel a cobrar dos inquilinos. Estimar o valor do aluguel que você pode cobrar é importante para sua decisão de comprar um investimento imobiliário. Saber quanto dinheiro a propriedade pode ganhar no mercado local ajuda a evitar surpresas desagradáveis depois de fechar o negócio. Esteja você comprando um complexo de apartamentos ou uma casa unifamiliar, certifique-se de fazer bastante trabalho braçal para avaliar com precisão o aluguel mensal e o fluxo de caixa.
Localização
O valor da localização de um imóvel alugado envolve mais do que apenas seu código postal. Para muitos locatários, a proximidade de escolas, parques, transporte público, faculdades e varejo são considerações importantes. Se o aluguel for em um desenvolvimento urbano planejado com amenidades de bairro, deve ser próximo a piscinas e quadras de tênis. Em áreas onde muitos ocupantes devem se deslocar para seus empregos, a proximidade de rodovias e transporte público pode ser um fator decisivo. Ao contrário dos proprietários, que estão dispostos a sacrificar a localização para comprar uma casa acessível, muitos locatários podem não ter a flexibilidade ou o desejo de fazê-lo.
Unidades Comparáveis
Faça pesquisas sobre quanto dinheiro os proprietários podem cobrar pelo aluguel em áreas específicas. Verifique as listas de aluguel na área. Encontre aqueles que são mais semelhantes ao seu aluguel desejado no tipo (apartamento ou família), número de quartos e banheiros, metragem quadrada, tamanho do lote, idade, upgrades, comodidades e localização. Além disso, dirija pela vizinhança procurando placas de aluguel, caso não tenham sido listadas ou anunciadas. Entre em contato com o proprietário ou a administradora para ver a propriedade por dentro e por fora. Você também pode ver fotos do interior online. Além disso, peça conselhos aos gerentes de propriedades da região sobre preços de aluguel. Se você achar que uma lista de aluguel parece mais cara do que unidades comparáveis na área, descubra há quanto tempo ela está desocupada. Se estiver vazio há vários meses, pode estar caro e não deve fazer parte da sua análise.
Para proprietários de unidades para locação, o aluguel que você cobra deve estar de acordo com unidades como a sua. Racionalizar um preço mais alto injustificado pode levar a uma perda líquida mensal quando você tem que reduzir sua taxa para encontrar um inquilino.
Preço por pé quadrado
Compare o preço de aluguel por metro quadrado de aluguel em sua área. Isso é importante se você não conseguir encontrar outras propriedades ocupadas por inquilinos que sejam do mesmo tamanho ou tenham um número semelhante de quartos e banheiros. Para determinar a taxa de aluguel por metro quadrado, divida o aluguel mensal pelos metros quadrados de espaço vital, excluindo garagens e galpões. Por exemplo, um aluguel de $ 1,000 por mês, dividido por uma unidade de 800 pés quadrados, é de $ 1.25 por pé quadrado. Se você tem três quartos com dois banheiros e o aluguel comparável mais próximo é quatro quartos com três banheiros, use a taxa por metro quadrado para determinar quanto você pode cobrar pelo aluguel. Se as unidades forem do mesmo tamanho, seu aluguel deve ser ligeiramente inferior ao preço por metro quadrado do aluguel com mais um quarto e banheiro.
Taxa de desocupação
Inclua as taxas de vacância de área em sua análise do mercado de aluguel. O valor do aluguel mensal que você pode cobrar é apenas um fator para determinar o retorno do seu investimento. O outro fator é a facilidade com que você pode manter a unidade a esse preço e ainda assim atrair inquilinos. Afinal, as unidades que ficam vazias por longos períodos não geram nenhuma receita. Saber a quantidade total de dinheiro que você arrecada em um ano é vital para um cálculo preciso. O United States Census Bureau publica as taxas de vacância por estado e por grandes áreas metropolitanas. Compare sua unidade de aluguel com a área mais próxima da lista. Por exemplo, se seu aluguel estiver localizado em Escondido, Califórnia, use a estatística de taxa de vacância para "San Diego-Carlsbad-San Marcos, CA" para estimar a frequência com que sua unidade provavelmente estará ocupada durante um período de 12 meses.
Preço de compra
Para determinar se uma propriedade para investimento proporcionará um retorno razoável do seu investimento, calcule a taxa de capitalização. Primeiro, determine o valor do aluguel estimado que você pode ganhar e, em seguida, subtraia a taxa média de vacância. Se você coleta $ 1,000 por mês, são $ 12,000 anuais. Se a taxa de vacância de sua área for de 10%, subtraia $ 1,200 do total anual, de modo que sua renda bruta seja de aproximadamente $ 10,800. Em seguida, adicione suas despesas mensais estimadas, como serviços públicos, impostos, seguros, taxas de associação de proprietários e reparos, se houver. Multiplique-os por 12 meses. Os pagamentos do seu empréstimo hipotecário não estão incluídos nesta equação.
Subtraia as despesas totais de sua receita bruta anual para obter sua receita operacional líquida, ou NOI. Por exemplo, se suas despesas totalizam $ 3,600 por ano, seu NOI é de $ 7,200 ($ 10,800 menos $ 3,600). Para saber se uma propriedade é um bom investimento, calcule o cap rate dividindo o NOI pelo preço de venda. Se o preço de compra for $ 100,000, sua equação será $ 7,200 / $ 100,000. Isso dá a você uma taxa de capitalização de 7.2%, ou retorno sobre o investimento, antes de contabilizar os pagamentos da hipoteca. Se o limite for muito baixo - como menos de 5% - o preço de venda pode ser muito alto e seu retorno pode não cobrir as despesas anuais de emergência ou uma taxa de vacância acima da média.
Aluguel
Mesmo após uma análise cuidadosa, o valor do aluguel cobrado é determinado, em última instância, pelo número de candidatos interessados. Depois de fechar a transação e comprar a unidade, certifique-se de que está em boas condições e pronta para alugar (tinta nova, aparelhos de trabalho, etc.). Quando estiver pronto para alugar, anuncie a unidade em jornais locais e sites de aluguel online. Se houver muitas consultas de clientes em potencial qualificados, sua análise de locação de mercado provavelmente foi precisa. No entanto, se você não receber respostas suficientes para aprovar um inquilino dentro de 30 dias, você pode ter superestimado o valor do aluguel que seu mercado específico pode suportar e deve considerar a redução do preço para ocupá-lo rapidamente.