Ao comprar ou vender um imóvel comercial, muitas vezes é difícil determinar qual deve ser o valor do imóvel. Um avaliador de propriedade comercial pode ajudar a avaliar esse valor e fornecer uma melhor estimativa do preço. Uma vez que duas propriedades raramente são semelhantes, e ainda mais raro é uma propriedade altamente semelhante que foi vendida recentemente, os avaliadores contam com comparações adicionais. A comparação de outras propriedades para fazer ajustes de valor é chamada de análise de vendas em pares.
Definição de vendas em pares
A análise de vendas em pares é uma técnica de avaliação usada para determinar o valor de um recurso dentro de uma propriedade, como uma fachada de tijolos ou um estacionamento de tamanho considerável. Quando um avaliador encontra três vendas recentes de pequenos edifícios de escritórios em que a principal diferença é a presença de uma fachada de tijolos ou um estacionamento de tamanho considerável, o avaliador fará dois conjuntos de comparações. Ela vai comparar o que tem a fachada de tijolos com o sem e o que tem o estacionamento considerável com o sem. Esses pares são chamados de vendas em pares.
Vendas Emparelhadas
Um avaliador usa vendas em pares para determinar os ajustes que devem ser feitos em sua análise de comparação de vendas. Ao comparar as fachadas, o avaliador determina um valor para a fachada. Ao comparar os estacionamentos, o avaliador atribui um valor ao estacionamento. Dessa forma, um avaliador pode atribuir valores às inúmeras características que diferem na propriedade do escritório que você está considerando comprar e usar esses valores para adicionar ou subtrair das vendas comparáveis mais próximas. Raramente uma comparação é suficiente para avaliar o valor de mercado. Geralmente, os resultados se tornam mais precisos com mais comparações.
Exemplo
Digamos que você queira comprar um condomínio de escritórios em um prédio com várias vendas recentes de layouts semelhantes, e as principais diferenças são os recursos internos e as comodidades. Ao combinar algumas vendas combinadas, um avaliador pode ver as diferenças nos valores pagos por sancas e os valores pagos por uma cozinha em suíte. Digamos que o primeiro condomínio de escritórios foi vendido por $ 350,000 com sancas e uma cozinha privativa, enquanto o segundo foi vendido por $ 345,000 com uma cozinha privativa e sem sancas. O terceiro condomínio foi vendido por $ 332,000 sem cozinha e sem sancas, enquanto o quarto foi vendido por $ 336,000 sem cozinha, mas com sancas. O avaliador iguala o primeiro e o segundo por um prêmio de $ 5,000 para sancas. O avaliador iguala o primeiro e o quarto por um prêmio de US $ 14,000 por uma cozinha privativa. Ela então iguala a primeira e a terceira por um prêmio de US $ 18,000 para sancas e uma cozinha privativa. Por fim, ela iguala o segundo e o terceiro por um prêmio de US $ 13,000 por uma cozinha privativa. O prêmio médio é de US $ 13,500 para a cozinha interna e US $ 4,500 para sancas.
Considerações
Um avaliador normalmente conduzirá análises emparelhadas com várias propriedades para determinar quanto um comprador comercial típico pagaria por um determinado recurso na área geográfica próxima. Em algumas áreas, pode haver poucos edifícios comerciais vendidos recentemente com os quais fazer comparações. Quando isso ocorre, um avaliador deve expandir sua área geográfica e fazer várias comparações adicionais de vendas emparelhadas para capturar o valor do recurso de "localização".